Odstąpić od umowy o roboty budowlane czy poczekać na ruch kontrahenta? 3 strategie, które mogą przesądzić o wyniku sporu [case study]

Kiedy warto zdecydować się na odstąpienie od umowy o roboty budowlane – historia budowy hotelu

Nasz klient był podwykonawcą przy projekcie budowy hotelu. W tym konkretnym przypadku generalny wykonawca sam miał po swojej stronie poważne opóźnienia i znajdował się pod presją zamawiającego. Z naszego doświadczenia wiemy, że często prowadzi to do przerzucania odpowiedzialności na kogoś znajdującego się niżej w łańcuchu powiązań.

Istniało więc duże ryzyko, że generalny wykonawca odstąpi od umowy z reprezentowanym przez nas podwykonawcą. Dla naszego klienta oznaczałoby to natomiast konieczność zapłaty wysokich kar umownych i ogromne straty finansowe.

Jak jednak wspomnieliśmy już na początku, generalny wykonawca nie był bez winy. Nasz klient też miał podstawy, by odstąpić od umowy. Musieliśmy więc ustalić, czy warto, by to zrobił. A jeśli odpowiedź byłaby pozytywna – pozostało jeszcze zadbać o zwiększenie szans na to, że takie odstąpienie od umowy o roboty budowlane będzie skuteczne.

Najważniejsze pytanie: czyja podstawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest mocniejsza?

Skoro w procesie projektowo-budowlanym obie strony zwykle mają na sumieniu pewne uchybienia i niedotrzymane postanowienia, nie można opierać strategii wyłącznie na twierdzeniu, że nasz klient wykonuje umowę bez zarzutu. Mogliśmy natomiast wykazać, że skala i charakter naruszeń po stronie generalnego wykonawcy były nieporównywalnie większe, a zaniechania bezpośrednio uniemożliwiały naszemu klientowi wykonanie robót.

A w tym przypadku było to możliwe, bo generalny wykonawca nie udostępniał naszemu klientowi frontów robót we właściwym zakresie i w wymaganych terminach. Przez to podwykonawca sam nie miał możliwości prowadzenia prac zgodnie z umową.

Ryzyko odstąpienia od umowy przez generalnego wykonawcę oceniliśmy jako wysokie. Szybko też ustaliliśmy, że ze strategicznego punktu widzenia znacznie lepiej będzie, gdy to nasz klient odstąpi od umowy jako pierwszy.

Od pierwszych tygodni budowaliśmy dokumentację, która później przesądziła o wyniku sporu

Pierwsze kroki podjęliśmy jeszcze na długo przed momentem, w którym ktokolwiek zaczął mówić o odstąpieniu od umowy. Z doświadczenia wiedzieliśmy już dużo wcześniej, że generalny wykonawca prawdopodobnie zacznie rozważać taki scenariusz. Dlatego już od chwili pierwszych opóźnień ze strony generalnego wykonawcy konsekwentnie prowadziliśmy korespondencję. Obejmowała ona takie elementy jak:

• wezwania do udostępnienia frontów robót – z konkretnym wskazaniem, których obszarów dotyczą i w jakim zakresie brak dostępu blokuje prace,
• informacje o tym, że nasz klient nie może prowadzić robót z przyczyn leżących po stronie generalnego wykonawcy,
• zgłoszenia dotyczące wzrostu kosztów w związku z wydłużeniem okresu realizacji względem ustaleń wynikających z umowy.

Razem cała korespondencja tworzyła spójny i udokumentowany obraz całej sytuacji. Wynikało z niego, że to nie nasz klient blokował budowę. Przede wszystkim nie miał możliwości wykonywania swojej pracy. Co jeszcze ważniejsze – sygnalizował te problemy na bieżąco, a nie dopiero gdy generalny wykonawca zaczął zapowiadać odstąpienie od umowy.

Gdy generalny wykonawca zaczął mówić o odstąpieniu od umowy, zrobiliśmy to pierwsi

Zgodnie z naszymi przewidywaniami generalny wykonawca wezwał naszego klienta do wykonania prac w nierealnym terminie. Zastrzegł, że w razie jego niedotrzymania zdecyduje się na odstąpienie od umowy o roboty budowlane.

Nie czekaliśmy na upływ wskazanego terminu. Zamiast tego w imieniu klienta pierwsi złożyliśmy oświadczenie o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane. Przedstawiliśmy gromadzoną od miesięcy dokumentację, która potwierdzała słuszność naszego stanowiska.

Dzięki temu nasz klient zakończył współpracę na własnych warunkach i z powołaniem się na przyczyny leżące po stronie generalnego wykonawcy. To druga strona musiała z tego tytułu zapłacić kary umowne.

Gdy bardziej opłacało się czekać, aż druga strona pierwsza odstąpi od umowy o roboty budowlane

Ta sama logika prowadzi czasem do dokładnie odwrotnego wniosku – lepiej poczekać, aż to druga strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Dobrze obrazuje to inna prowadzona przez nas sprawa.

Obie strony wykonywały umowę w sposób nienależyty, ale żadna z nich nie miała pewnych podstaw prawnych

Jeśli obie strony zaniedbują swoje obowiązki, ale żadna nie ma niepodważalnych podstaw, by jako pierwsza odstąpić od umowy o roboty budowlane, czasem najlepszą decyzją będzie poczekać.

Ta decyzja jest bardzo strategiczna, bo wiąże się z prostym schematem:

•   jeśli to druga strona pierwsza odstąpi od umowy, sąd będzie oceniał, czy miała ku temu podstawy,
•   gdy uzna, że były niewystarczające, ta strona sama stawia się w pozycji tego, kto bezpodstawnie zerwał kontrakt,
•   w efekcie druga strona ma już znacznie mocniejszą pozycję, by sama złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane.

Tak właśnie było w tym przypadku. Gdy ustaliliśmy, że lepiej jest poczekać, zaczęliśmy konsekwentnie wzywać drugą stronę do współdziałania. Zaznaczaliśmy, że zaniechania po jej stronie uniemożliwiają naszemu klientowi prowadzenie prac. Dzięki temu, gdy odstąpiła od umowy, mogliśmy powiedzieć, że to odstąpienie jest nieskuteczne i wzywamy do dalszej współpracy pod rygorem odstąpienia. Ponieważ współpraca nie była kontynuowana, nasz klient mógł już z niepodważalną podstawą sam złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Gdy bardziej opłaca się sprowokować drugą stronę do odstąpienia niż kontynuować współpracę przy projekcie budowlanym

I wreszcie trzecia historia, która pokazuje, że czasem opłaca się sprowokować kontrahenta do odstąpienia od umowy i zapłacić z tego tytułu przewidziane kary.

Taka sytuacja miała miejsce w przypadku naszego klienta, który wprawdzie realizował kontrakt, ale spóźniał się z realizacją zadań. W efekcie druga strona miała prawo do naliczania kar umownych, które urosły do maksymalnego poziomu – 20% wartości kontraktu.

Zapłata tych kar oznaczałaby dla naszego klienta duże straty finansowe i nieopłacalność całego projektu. Zapoznaliśmy się z umową, oceniliśmy sytuację i ustaliliśmy, że w przypadku tej współpracy nie obowiązuje kumulacja kar umownych. Natomiast gdyby druga strona odstąpiła od umowy, nasz klient z tego tytułu zapłaciłby karę umowną w wysokości 10% wartości kontraktu.

Dlatego w tym konkretnym przypadku uznaliśmy, że doprowadzenie do sytuacji, w której kontrahent zdecydował się na odstąpienie od umowy o roboty budowlane, jest zgodne z obraną strategią. Pozwoliło to zmniejszyć straty po stronie naszego klienta, który zamiast kar wysokości 20% zapłacił 2-krotnie niższą sumę.

Stoisz przed decyzją o odstąpieniu od umowy budowlanej? Nie działaj w pojedynkę

Jeśli Twoja budowa zmierza w stronę konfliktu – kontrahent grozi odstąpieniem od umowy, nie udostępnia frontów robót, nie płaci albo nie współdziała, musisz uważnie przeanalizować swoją sytuację, a jednocześnie zrobić to szybko, by w razie konieczności być tą stroną, która odstąpi od umowy jako pierwsza.

Te 3 różne historie dobrze jednak pokazują, że strategie działania mogą być naprawdę różne i wszystko zależy od konkretnej sytuacji i tego, co dokładnie znajduje się w kontrakcie. Skontaktuj się z nami, a przeanalizujemy Twoją sytuację i podpowiemy, którą drogą naprawdę warto pójść, by rzeczywiście zyskać przewagę.