Deweloper chciał kupić 50% udziałów w spółce budującej osiedle. Uratowaliśmy go przed kosztownym błędem podatkowym [case study]

To miał być układ win-win: dodatkowy kapitał na realizację inwestycji w zamian za udziały w spółce

Nasz klient jest doświadczonym deweloperem i dysponuje pokaźnym kapitałem. W pewnym momencie otrzymał propozycję – inny deweloper zaoferował mu współpracę przy realizacji inwestycji dotyczącej budowy osiedla domów rodzinnych. Potrzebował dodatkowego dofinansowania, by dokończyć projekt znajdujący się już w trakcie realizacji.

Propozycja była prosta: nasz klient miał nabyć 50% udziałów w spółce celowej, która realizowała inwestycję. Co ważne dla tej sprawy, spółka celowa nie miała innych znaczących aktywów – jej jedynym majątkiem były nieukończone jeszcze domki bliźniacze.

Nasz klient szybko podjął decyzję i zgłosił się do Kancelarii RTA z prośbą o przygotowanie dokumentacji związanej z nabyciem udziałów. Na pierwszy rzut oka chodziło o dość rutynowe działania: przygotowanie umowy, analiza dokumentów spółki, due diligence. Szybko zorientowaliśmy się jednak, że problem leży zupełnie gdzie indziej.

Pozornie rutynowa transakcja wiązała się z dużym ryzykiem podatkowym

Już przy pierwszej rozmowie zwróciliśmy uwagę na ważną kwestię – nasz klient chciał nabyć udziały w spółce, której głównym składnikiem są nieruchomości. To z kolei oznaczało, że zastosowanie mogą znaleźć inne zasady podatkowe niż te obowiązujące przy zakupie udziałów w „zwykłej” spółce operacyjnej.

Z tego powodu pierwsze pytanie nie powinno brzmieć – jak prawidłowo nabyć udziały w spółce deweloperskiej. Najpierw nasz klient musiał się zastanowić, czy taka transakcja rzeczywiście mu się opłaca. A żeby podjąć tę decyzję, należało ustalić, czy w związku z taką transakcją zapłaci podatek VAT, czy podatek PCC.

Klient na początek potrzebował więc zupełnie innej usługi – dokładnej analizy sytuacji z punktu prawnego i biznesowego, by podjąć w pełni świadomą decyzję. Dodatkowo zależało mu, by zrozumieć zasady związane z naliczaniem podatków w tego rodzaju transakcjach. Jako przedsiębiorca działający w branży deweloperskiej, mógł bowiem w przyszłości spotkać się z analogiczną sytuacją. Ta wiedza miała więc znaczenie także dla późniejszego prowadzenia biznesu.

Konsultacje, wyjaśnienie stanu prawnego i pełna transparentność konsekwencji podatkowych

W pierwszej kolejności przeprowadziliśmy konsultacje i przystępnym językiem wyjaśniliśmy klientowi, jak tego typu transakcje regulują przepisy. A trzeba zaznaczyć, że sprawa jest dość skomplikowana.

Co do zasady sprzedaż udziałów nie podlega opodatkowaniu VAT. Z pewnym wyjątkiem – z tego zwolnienia nie korzystają udziały w spółkach, których majątek składa się głównie z nieruchomości (tak jak w przypadku dewelopera oferującego udziały).

Sprawa jednak wcale nie była taka prosta, bo polskie przepisy są niezgodne z dyrektywą VAT, do której nasz kraj ma obowiązek się stosować. Poinformowaliśmy klienta, że z tego względu tak naprawdę możliwe są 2 scenariusze:  

• Uznanie obowiązywania polskich przepisów – w takiej sytuacji transakcja byłaby opodatkowana 23% VAT, co dawałoby prawo odliczenia VAT naliczonego
• Uznanie, że głównym wyznacznikiem powinna być dyrektywa unijna – a tym samym zwolnienie transakcji z VAT.

Do tej układanki trzeba było jeszcze dołożyć opodatkowanie PCC. Jeśli transakcja byłaby zwolniona z VAT, automatycznie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). To kolejny koszt, który należało uwzględnić w kalkulacjach.

2 dni wystarczyły do podjęcia najlepszej biznesowo decyzji

W ciągu 2 dni przeprowadziliśmy kompleksową analizę przepisów podatkowych dotyczących opodatkowania sprzedaży udziałów w spółkach nieruchomościowych.

Po otrzymaniu dokładnej analizy i zrozumieniu sytuacji prawnej, klient uznał, że z biznesowego punktu widzenia najlepiej zrezygnować z transakcji. W ten sposób mógł uniknąć potencjalnych zagrożeń, takich jak:

• Zapłata nienależnego podatku PCC w sytuacji, gdy właściwy byłby VAT,
• Spór ze zbywcą udziałów co do wysokości ceny, gdyby okazało się, że do uwzględnionej kwoty należy doliczyć 23% VAT.
• Ryzyko kontroli podatkowej i nałożenia kar – gdyby organ kontrolny przyjął inną z 2 interpretacji niż strony transakcji,
• Zagrożenie rentowności inwestycji w razie naliczenia dodatkowego 23% podatku.

Dlaczego nie zrobiliśmy tylko tego, o co prosił klient?

Kiedy klient przyszedł do nas w celu przygotowania dokumentacji i nabycia udziałów, mogliśmy od razu przystąpić do pracy, szybko otrzymać wynagrodzenie i bez zbędnych wysiłków zamknąć sprawę. Zamiast tego wybraliśmy trudniejszą drogę – tę, która najbardziej służyła interesom klienta. Naszym zdaniem to właśnie odróżnia wykonanie usługi od doradztwa prawno-biznesowego. Pierwsza opcja byłaby łatwiejsza i szybsza. Druga wymagała więcej pracy analitycznej, ale uchroniła klienta przed potencjalnie kosztownym błędem.

Mogliśmy też po analizie dojść do wniosku, że nabycie rzeczywiście jest opłacalne, i finalnie wykonać pierwotne zlecenie. Uczciwie powiedzieliśmy jednak, że to podejście nie jest dobre i jak przed każdą tego rodzaju dużą decyzją warto znać cały kontekst. Nie każdy klient jest też zachwycony, gdy przychodzi z zamiarem zlecenia prostej sprawy, a w zamian otrzymuje feedback, zgodnie z którym rekomendujemy zacząć w zupełnie innym miejscu.

Jednak to podejście najlepiej służy interesom klientów. I jest zgodne z tym, jak chcemy działać i jakie usługi świadczyć. Co najważniejsze – przynosi wymierne korzyści. W końcu to właśnie dzięki zagłębieniu się w problem i przeprowadzeniu analizy dostrzegliśmy zagrożenia podatkowe.

Przy okazji klient zdobył wiedzę, która przyda mu się w dalszej działalności i w przyszłych projektach deweloperskich. Zrozumiał mechanizmy opodatkowania operacji z udziałami w spółkach nieruchomościowych, poznał pułapki podatkowe związane z tego typu inwestycjami i nauczył się, na co zwracać uwagę w podobnych sytuacjach.

Transakcje z udziałami w spółkach deweloperskich mogą wiązać się z pułapkami podatkowymi. Taki problem jak opisany w tej sprawie wcale nie należy do odosobnionych przypadków. Jeśli też rozważasz podobną inwestycję i chcesz zyskać pełen kontekst prawno-biznesowy – skontaktuj się z nami. Czasami najlepsza decyzja to ta, by się wycofać i nie ponosić nadmiernego ryzyka.