Spór z właścicielem fabryki mógł zagrozić ciągłości produkcji. Pomogliśmy producentowi uniknąć podwyżek czynszu i kosztownej przeprowadzki [case study]

Producent znalazł się w patowej sytuacji: przystać na wysokie podwyżki czynszu czy rozpocząć kosztowną przeprowadzkę?

Właściciel fabryki właściwie postawił naszemu klientowi ultimatum: podpisuje nową, mniej korzystną umowę najmu albo musi szukać innego miejsca do kontynuowania biznesu. Oczywiście żadna opcja nie była atrakcyjna.

Zmiana fabryki to złożony proces mogący trwać nawet kilka miesięcy. Oznaczałby setki tysięcy złotych strat związanych z pokryciem kosztów przeniesienia wszystkich maszyn. Prowadziłaby również do miesięcy przestoju.

Podpisanie nowej umowy najmu z właścicielem fabryki znacznie obniżało zyski z uwagi na wyższe koszty i inne, mniej korzystne warunki nowego kontraktu.

Producent uznał więc, że znalazł się w sytuacji, w której pozostaje mu już tylko wybrać „mniejsze zło”. I właśnie z tym przekonaniem zjawił się w naszej kancelarii.

Przyszedł z prośbą o negocjowanie nowej umowy najmu fabryki. Zaproponowaliśmy bardziej korzystną alternatywę

Gdy producent skonsultował swoją sprawę z innymi prawnikami i przeanalizował sytuację, uznał, że woli kontynuować działalność w fabryce. Wydawało mu się to lepszym rozwiązaniem niż rozpoczęcie skomplikowanego procesu szukania nowej nieruchomości i przenoszenia tam swojej działalności.

Wiedział jednak, że nie chce zaakceptować kontraktu bez negocjowania jego postanowień. Oczywiście liczył się z tym, że nawet świetnie przeprowadzone negocjacje umowy wciąż doprowadzą go do punktu, w którym nowe warunki najmu będą mniej korzystne niż dotychczas. Chciał jednak przynajmniej minimalizować te negatywne zmiany.

„Wcześniej próbowałem negocjować samodzielnie, ale bezskutecznie. Potrzebuję kogoś, kto zadba, żeby moja sytuacja pogorszyła się w jak najmniejszym stopniu” – takiej pomocy oczekiwał od nas.

Zamiast jednak opierać się na tych wnioskach i opinii poprzednich prawników, z którymi konsultował się klient, zaczęliśmy drążyć. Dokładnie przyjrzeliśmy się sytuacji biznesowej producenta i zawartej umowie. Nasza analiza pokazała, że istnieje lepsze rozwiązanie tej sytuacji – klient ma podstawy do jednostronnego przedłużenia obowiązującej umowy, a tym samym zachowania korzystnych warunków najmu.

Trudna umowa najmu fabryki, jeszcze trudniejsza wykładnia

Doświadczenie nauczyło nas, że nawet pozornie oczywiste sytuacje mogą wcale takie nie być. Stąd wyszliśmy od przyjrzenia się dotychczasowej umowie. A jak się okazało, była ona wyjątkowo złożona i nietypowa. I to z kilku powodów:

• Została sporządzona w języku angielskim,
• Jednocześnie wszystkie postanowienia podlegały prawu polskiemu,
• Najważniejsze elementy – w tym przypadku związane z przedłużeniem umowy – były niejasne i można było je interpretować na kilka sposobów.

Po szczegółowej analizie ustaliliśmy, że klient wcale nie musiał wybierać „mniejszego zła”. Nie musiał negocjować warunków nowego kontraktu. Mógł jednostronnie przedłużyć umowę na dotychczasowych warunkach. Krótko mówiąc: jego sytuacja wcale nie musiała w żaden sposób ulec pogorszeniu, a nasza pomoc w negocjacjach nie była potrzebna. Podczas analizy ustaliliśmy natomiast, że istnieje inne, realne ryzyko.

Nie wystarczyło przedłużyć umowy. Trzeba było jeszcze zabezpieczyć się przed przyszłymi zagrożeniami

Istniało prawdopodobieństwo, że zdecydowanie mniej korzystne warunki mają zniechęcić naszego klienta do zawarcia nowej umowy. I być może taki był cel właściciela fabryki. Być może zamierzał ją sprzedać i z tego powodu wcale nie był zainteresowany kontynuowaniem najmu.

Po dojściu do takiego wniosku, zauważyliśmy nowe zagrożenie. Na tym etapie było już oczywiste, że producent jednostronnie przedłuży umowę najmu fabryki. A co stanie się, gdy właściciel następnie tę fabrykę sprzeda, a tym samym zmieni się jej wynajmujący?

Przepisy Kodeksu cywilnego w takiej sytuacji dałyby nowemu właścicielowi prawo wypowiedzenia umowy naszemu klientowi. Pojawiło się więc kolejne wyzwanie – jak zabezpieczyć naszego klienta przed ryzykiem rozwiązania umowy przez nowego nabywcę fabryki?

Działania naszej kancelarii przyniosły efekty: bezpieczeństwo, oszczędności i ciągłość produkcji

Skupiliśmy się na tym jak realnie uniknąć ryzyk biznesowych. Przedstawiliśmy klientowi raport z uzasadnieniem i wskazaniem rekomendowanych przez nas działań. Wyjaśniliśmy, jak wygląda sytuacja, co oznacza dla dalszej działalności producenta i jakie kroki najlepiej podjąć.

Potem przystąpiliśmy do realizacji strategii – rozpoczęliśmy rozmowy z właścicielem fabryki. W ciągu zaledwie kilku tygodni doprowadziliśmy do sytuacji, w której:

• Klient mógł dalej prowadzić produkcję w tym samym miejscu,
• Nie musiał negocjować nowej umowy najmu,
• Nie ponosił z tego tytułu dodatkowych kosztów,
• Utrzymywał stabilność operacyjną i unikał przestojów,
• Zabezpieczył się na wypadek zmiany wynajmującego (właściciela fabryki).

Naszym zdaniem ten sukces wynika przede wszystkim z podejścia, które stosowaliśmy od początku. Zamiast przyjąć oczywistą interpretację, przeanalizowaliśmy każdy szczegół umowy. To właśnie dzięki temu ustaliliśmy, że istnieje wyjście z patowej sytuacji i znaleźliśmy potencjalne zagrożenia, na które do tej pory nikt nie zwrócił uwagi.

W produkcji zmiana lokalizacji to nie przeniesienie biura – to poważna operacja, która może zatrzymać firmę na tygodnie. A spory dotyczące najmu lub dzierżawy mogą oznaczać wielotysięczne straty dla biznesu. Jeśli Twoja firma zmaga się z problemami lokalowymi, sporami z właścicielem lub potrzebuje analizy umów najmu, skontaktuj się z nami. Porozmawiajmy o rozwiązaniach, które zabezpieczą ciągłość Twojej działalności.